美河市案調查出爐徐嶔煌：刀叉吃人肉

台北市廉政委員會委員徐嶔煌，今天在臉書PO文公布近萬字的「捷運新店機廠聯開案（美河市案）」調查報告，內容指出美河市案高估建物貢獻度、低估土地貢獻度、未進行商圈發展評估，怒批如果這不是「刀叉吃人肉」、甚麼才是「刀叉吃人肉」！

蘋果即時報導，徐嶔煌在臉書貼出「捷運新店機廠聯開案」調查報告，內容先簡單介紹聯合開發案，其中最關鍵的「土地估價」問題，在廉政委員小組仔細調閱相關文件、訪談相關當事人後，發現在之前台北市政府高估建物貢獻度、低估土地貢獻度，而且未進行商圈發展評估，僅依日勝生建議與錯誤鑑價基礎優先選商辦與車位。

報告中指出美河市案透過四段名目灌水、拉高日勝生的建物貢獻度，前捷運局聯開處處長高嘉濃都協助偽造建物鑑價報告，拉高日勝生建物貢獻度，再透過自創公式、違反不動產估價技術規則，嚴重低估土地貢獻度，讓土地的市值被大幅度低估，且四份鑑價報告、關鍵條件都不相同，基準根本有誤；在此基礎上決定北市府與日勝生的權配比例，並且誘導北市府未作當地租賃與經營評估，如果這不是「刀叉吃人肉」、甚麼才是「刀叉吃人肉」。

廉政委員會在報告結尾建議市政府，之後關於土地鑑價問題，台北市政府應該儘速檢視所有聯開案，是否都有類似本案這樣自創土地估價方式的情事；修訂「台北都會區大眾捷運系統市有土地參與聯合開發權益分配注意事項」；未來土地估價也應符合不動產估價技術規則第14條；未來重大開發案或BOT案，所有相關文件都應「線上同步」揭露。

台北捷運局主導低估美河市聯開案地價

台北市府廉政會6日關注台北市聯開案的鑑價問題，特別是被列為5大弊案之一的美河市案，「鑑價中有明顯的錯誤，自創了一個鑑價法」，負責新店機關廠聯開案的廉政委員王小玉表示，監察院已經出了3份報告，而且現在正送大法官釋憲中。

風傳媒報導，廉政委員徐嶔煌解釋，問題在於市府建物的價值被高估，土地的貢獻度被低估，當初都沒有人追究土地的價值為何被低估，也沒有人認真注意過鑑價報告如何產生的，還懷疑是估價事務所的問題。

徐嶔煌進一步解釋，捷運局的2份估價報告跟日勝生公司的2份鑑價報告都違反「不動產估價技術規則」，該規則在14條中規定「不動產估價師應兼採2種以上估價方法推算勘估標的價格」，但現在卻都只採用1種，用的是「土地開發分析法」，而不是應同時採用的「收益法」跟「市場比較法」。

此外，徐嶔煌說，「土地開發分析法」推的是土地開發前的價格，也就是說，日勝生完銷後，扣掉建商的直接間接成本、建商的利潤利息所得到的土地成本，價格就會跟大家想的不一樣，一定不是市價。

「大家的土地被合理的低估」，徐嶔煌表示，2006年推算2016年的土地價值，是以「土地開發分析法」推估，加計10年的利息得到2016年的市價，問題出在2006年的利率很低，事務所估的只有資本的2.35%，最後得出土地價格只值28萬，土地利潤率、機會成本都沒有計入，他表示，直接用加計利息的方式計算，難怪檢調、監察院覺得奇怪，明明買的價格是60萬，卻出現土地只值28萬，中間有極大的落差，也跟大眾想像中新店的土地價值不一樣，原因就出在這。

弔詭的地方在於，此種加計利息等於土地開發後的市價，竟是由捷運局要求估價業者這麼做的，因此，不論換哪一個估價師估價，土地價格都會被低估，王小玉也表示，「最大問題出在捷運局」，徐嶔煌說，在跟捷運局談的時候，發現他們都很習慣這樣的方式，換言之，之前的聯開案可能都有相同的問題，他呼籲北市府要清查所有的聯開案。

徐嶔煌質問，「捷運局怎麼會制定一個不符合內政部不動產估價技術規則的方式？」為何捷運局的專業人士、擁有估價師證照的前聯開處長高嘉濃看到估價報告時，都不曉得違反內政部不動產估價的技術規則？他再次強調，「本該用2種鑑價方式，現在只用1種，顯然不合理」。

此外，捷運局依賴的土地開發分析法中有數個重要的參數，包括開發周期、利息率等，但4份鑑價報告的參數使用都不一樣，徐嶔煌說，甚至連捷運局自己出的2份鑑價報告，在開發周期參數上，1家估10年，另1家估2.37年，他質問，「4份條件都不一樣的鑑價報告，怎麼能拿來當做鑑價的依據？如何當作權益分配的依據？」

他問，北市的聯開案有好幾個，其他聯開案是否有同樣的情況？此非單一個案，他呼籲市府該檢討一下其他聯開案的情況，此外，有專業的官員明知土地價值被低估卻還照做，是否有其他法律上的問題？

王小玉最後發表個人看法，她認為，美河市岸地原地主太委屈了，不該徵收的土地應該還給人民，此外，土地鑑價是依據何種法規才讓土地價格如此低？鑑價出這麼大的問題，她呼籲立刻停止鑑價的仲裁。

三創開發案北市廉委：捨地上權改促參損失20億

台北市政府廉政委員會今天開會審議三創園區開發案調查結果，廉委會發現，以交通用地開發的三創案，時任市府秘書長李述德捨財政局建議的設定地上權，改以《促參法》開發，權利金最高訂10億元，遠低於有償撥用的價值，此外該用地於都市計畫細部計畫也未建議興建停車場，資訊園區也違反交通部補助附屬事業的精神，廉委估算三創案使得市庫至少損失20億元。

台北市廉政委員會今開會，歷經三小時會議討論審議美河市案及三創案。三創案召委馬以工表示，初步調查發現，財政局於民國96年4月11日簽辦，建議以設計地上權開發此案，權利金至少為公告現值的一倍以上，但時任秘書長的李述德卻以市長的丙章，以《促參法》決行，使得權利金遠低於公告現值，非常有問題。

馬以工說，依民國92年的都市計畫細部計畫並未建議興建停車場，且該用地鄰近捷運忠孝新生站，逛資訊園區者多為青少年，又依交通劃應鼓勵大眾運輸工具，卻將此規劃為停車場，以都計的精華地做停車場，實為倒果為因，停車場的資訊附屬事業也違反交通部對附屬事業的補助精神。

另一廉委楊實秋認為，市府將開發權利金上限訂為10億元，遠低於有償撥用的12億元，已違BOT準則，此外，10億元為天花板價，若投標廠商投標金額皆逾10億元，評選標準為何，決標的評委即有很大的權力，他認為十億元如何訂出，也要續追。楊實秋說，廉委馬以工認為此案市府至少損失20億元。

馬以工表示，廉委會僅是市府的幕僚，將會再開會給市府建議後續處理。

【圖片為美河市，來源：翻攝自網路】

關鍵字：王小玉

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