中國房地產政府可為與可不為

試想，流動的人口都可以進行普查，但固定的住房則認為普查困難，此奇談怪論到何等地步。到目前為止，中國房地產政策很少是通過公共決策的方式來獲得、來平 衡所有的住房市場當事人的利益關係；絕大多數住房政策或是閉門造車，或是出自持有私利的職能部門。在這種情況下，住房政策的出臺不是保證市場每一個交易當 事人能夠在一個公平公正平臺上進行交易，反而往往容易把既得集團的利益制度化，從而損害絕大多數人的利益。

市場訊息不透明的弊端

可以說，2003年以來不少住房政策表面上是有利中國經濟發展，但實際上是通過這些政策讓絕大多數人的利益，在短期內向少數人迅速轉移，或成了少數人掠奪 絕大多數人利益的工具。否則，中國房地產的暴利難以持續十年以上的時間。還有，住房統計指標體系的設計，及資訊收集整理的公開透明等，也存在同樣的問題。 如何保證住房市場訊息公開透明，如何制定公平公正的市場規則，政府可做及要做的事情太多，但卻不做或僅做表面文章。

在不可為的方面，政 府又做得太多。比如以強大政治權力控制土地交易，國有公共土地成了少數人謀利工具，成了政府官員大規模貪污最有效的途徑與方式；政府不是用規則或制度引導 住房商品結構調整與變化，而是要求房地產企業生產或不生產什麼；規定什麼人可以或不可購買住房，住房的價格要限定在什麼範圍等。在這種情況下，政府不是市 場規則制定者，而是成了最有權勢的市場交易主體及市場交易裁判者。

政府不把可為與不可為的行為厘清，導致中國房地產市場許多問題。當這些問題與盤根錯節的既得集團的利益攪在一些，中國房地產市場問題會進一步惡化，進而更難解決。

中央政府已經意識到當前中國住房市場問題的嚴重性，也找到了解決這些問題切入口，即嚴厲地打擊投機炒作，去除住房市場的賺錢效應。但是，在落實及執行嚴 厲打擊投機炒作政策時，又被一些職能部門用不可為的政策所干擾，使其他部門打擊投機炒作的政策不能夠很好的執行。新國八條的限價令、限購令是前者；住房稅 收政策則是後者。

由於政府在房地產政策上的可為與不可為界定不清楚，也就無法把投資與消費區別開，並採取差別化的政策。住房投機炒作者因而容易利用現有的有利政策，湧入市場把價格炒高，把消費者擠出市場，住房市場完全成了一個投機炒作者的賺錢工具。

這就是當前中國住房市場問題的實質。如果不是對遍佈全國住房市場的投機炒作者進行嚴厲的打擊與遏制，去除當前中國住房市場賺錢效應，那麼生產更多住房也是無濟於事，也無法達到政府宏觀調控的目標，問題同樣無法解決。

總之，認識當前住房市場問題的嚴重性自然是重要的，但其化解之道就在於清楚界定政府在住房市場的基本職能，可為及不可為；並在此基礎上，通過稅收及信貸 政策，嚴厲打擊投機炒作，讓價格回歸理性，讓市場回歸到居住功能，這才是中國住房市場問題得以化解的根本所在。否則政府就算有決心，要想對中國住房市場進 行真正的調整是不可能的。

【易憲容】作者是中國社會科學院金融研究所研究員

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