蘇州太湖金庭投資是「淘金」還是遭遇「陷阱」

江蘇省蘇州市吳中區金庭鎮原名西山鎮，是中國淡水湖泊中最大的島嶼，金庭位於姑蘇城西南三十五公里，總面積82.36平方公里。然而寧靜祥和的太湖環繞的土地背後隱藏著不為眾多人知的秘密。

1993年港商司徒玉蓮在一次出差遊玩太湖時，就被西山美麗的風景和優越的地理環境深深地吸引。於是，她決定在此投資“安家”。成立了蘇州太湖西山司徒建設開發有限公司（簡稱西山公司）並在1994年12月17日和1995年4月28日與蘇州市國土資源局吳中分局（原吳縣土地管理局）簽下《國有土地使用權出讓》合同，地名分別為大庭山與韶山島。然而，就當土地出讓金依約全部繳納之後，一場意想不到的噩夢也隨之降臨：1996年開始當地國土部門口頭通知“政策有變動，該地不能按原合同開發了，可能要作為農業用地來開發了”；1999年蘇州市下發“環太湖一公里禁止開發通知”，而2000年吳中區國土局向西山公司發出的《國有土地使用證》中的用地性質仍然是合同約定的用地性質；“土地證頒發兩年不到，就發土地收回通知書”，期間，在西山公司毫不知情之下，“大庭山10餘畝土地被佔用修建道路，及看板設備設施”；當地國土主管部門明知不能按合同約定用地性質事項開發，卻還向西山公司發放綜合用地證，這是在拿《國有土地證》當兒戲還是在有意“欺騙”繳納金！？

港商與內地旅遊項目投資結緣並合法取得使用權

據瞭解，西山公司分別於1994年和1995年與蘇州市吳縣土地管理局（現為蘇州市吳中區國土局）簽訂兩份《土地使用權出讓合同》以及相關的補充檔，約定取得吳縣西山鎮渡渚村186667.6平方米的土地使用權及吳縣西山鎮紹山島33000平方米的土地使用權，吳縣城鄉建設局向西山公司頒發了編號為01059號、01182號《建設用地規劃許可證》，西山公司已依約繳納土地出讓金，2000年12月20日，國土部門頒發了證號為吳縣市國用（2000）字第09673號和吳縣市國用（2000）字第09674號《國有土地使用證》，土地用途為綜合用地（建設旅遊、度假、別墅及相關配套設施），土地使用權至2047年和2045年，據悉，西山公司委託相關專業單位進行綜合用地開發方案的規劃設計。但從取得《國有土地使用證》至今，一直無法按《土地使用權出讓合同》和《國有土地使用證》規定用途實際開發使用這兩塊土地。然而，記者從吳中區各大官方網站瞭解到，金庭鎮未來發展的開發設想一直沒有停止過。“最近的在今年（2013年）1月19日，太湖（吳中）休閒旅遊高峰論壇暨西山國家休閒島研究策劃成果論證會。由中國旅遊研究院和華東師範大學專家組成的研究團隊，策劃了太湖西山國家休閒島發展戰略。根據策劃，西山島將建成‘兩環六塢九區’的休閒格局：一條由‘十景’組成的環島風景廊道，以及庭山、涵村、石公等三個休閒服務大本營組成的另一環……”其中大庭山也在格局之內。

土地擱置十八年雙方拉鋸戰協商無成果

據瞭解，十多年來，雙方就土地能否開發，回到當前該如何解決方案等進行了多次會議式協商。但吳中區政府與區國土局一方說不能按原地土地使用性質開發，一方說由於你時間上過了有效的開發時期，主要是由於政策不停地調整，故取消此專案，西山公司很是茫然，不知所措。

記者在西山公司的會談紀要中瞭解到，2008年10月14日吳中區人民政府與西山公司進行了會議協調。吳中區區委常委、政法委書記張建祥（原吳中區人民政府副區長）主持商談會議。區國土局局長吳桂元：司徒公司的項目歷經時間已很長，這些年國家政策變化較快，92、93年間國家鼓勵房地產項目開發，2001年國家對房地產項目進行調整，蘇州市政府對幾種情況進行土地清理：1、沒有啟動不能開發；2、規劃不符不能開發；3、超出合同不能開發，現國家又有沿太湖管理條例：“沿太湖1公里內禁止開發”，蘇州市政府有政策對不能開發的專案，投資款退還投資商，區政府委託鎮政府與你們處理退款問題，我們前任局長跟你們曾談過農業專案開發，農業專案是租賃關係，無須土地產權證。

司徒西山公司金祖祿：當年司徒投資西山，大庭山還是荒地，專案前期政府從未督促專案啟動的通知，在大庭山興建公路也是後告知公司。

張建祥副區長：在司徒西山專案上，政府服務不夠到位，土地證二年不到，發土地收回通知書，二年開發期內也不催工政府有責任，但結合當前的形勢希望能探討解決問題方案，不要採用法律途徑解決。

西山公司懂事長司徒玉蓮：原地不能開發我回去討論一下，退錢我不能接受。

張建祥副區長：此項目主要責任在政府，建議不要再追述94年到現在的全過程，回到當前情況來談解決問題方案。根據國家環太湖管理條例，二塊地是不能開發的了，是否換到別的地塊繼續開發，或友好協商退回投資款，如還對原地有感情可用租賃方式開發，你們談個方案，如退錢是多少計畫如何退。

西山公司懂事長司徒玉蓮：換地，以西山鎮（金庭鎮）能開發房地產項目的地塊置換；退款，以西山鎮（金庭鎮）目前最低的土地價格賠償。

然而，此次會議的一個月後得到的答復是：太湖度假區管委會副主任許興林根據區政府的意見指出，大庭山、韶山島已不能開發，與公司商談前期投入的資金問題，就是退西山公司土地款，再按銀行每年的利率支付利息。並表示把當時的匯率與銀行的利率找一下，以後再談。2008年至今雙方仍然沒有得到協商解決。

土地被侵權10餘畝廣東律師曾現身說話

2006年4月份，西山公司合法取得的大庭山10餘畝土地被佔用修建道路，但未與西山公司進行協商，也未辦理任何手續，此外，大庭山地塊在開發商毫不知情之下，被用於設立大型看板所佔用。

綜上事實，廣東天生律師事務所相關律師認為：根據國家《物權法》、《土地管理法》、《國有土地使用證》是土地權利人的合法物權憑證，西山公司的土地使用權及其相關權益依法受到國家法律的保護，任何部門和個人都應當尊重其權益。

特別是關於土地用途變更問題，如在核發土地證之前已變更，為何要向西山公司核發綜合用地的土地證，並按綜合用地收取土地出讓金？如在發證之後變更，則實際上損害了業權人的權益，相關政府部門必須提出妥善的補償方案。

侵權方違反《中華人民共和國國土管理法》的規定，擅自佔有，使用西山公司的土地用於建設和經營，嚴重侵犯了西山公司的合法權益，這也對吳中區乃至蘇州市的投資環境造成了極大的負面影響。

吳中區國土局副局長：土地至今沒有收回

記者採訪了蘇州市吳中區國土局副局長孫發朝，他告訴記者：“這兩塊地他是知道的，我們國土局至今沒有對該土地進行回收，至於不能開發問題這是建設或政策問題與國土局無關，此事西山公司與政府相關部門還在協商中。”吳中區國土局監察大隊長向記者表示：“該地可能永久不能開發了。”但記者追問有沒有相關的依據時，他突然改口：“能否再開發目前我也不敢下定論，誰能知道十年、二十年後的政策呢？”

隨後記者租車一小時到金庭鎮政府採訪，然而任職西山公司副懂事長的陸亦章副鎮長卻把記者指引到黨政辦去瞭解情況，黨政辦的工作人員以辦公室主任不在回絕了記者採訪。記者直到發稿時止仍然沒有相關人員回應此事。

記者撥打了江蘇省國土廳法規處並向其反映了此事，問到這兩塊土地最終是否會走“土地回收程式”？法規部門相關工作人員告訴記者：“該地已是閒置用地，雙方較量的是相互利益的最大化，如當地土地主管部門如已走完閒置的前置程式，雙方仍然沒有達成一致，看看能否在政策法規允許的前提下將土地“調整盤活”，如還不行再商議。”西山公司懂事長司徒玉蓮向記者表示：“國家出臺的保護政策是好的，政策在變，因為政策是朝好的方面去變是沒有問題的，但是當地的有關部門總一味地拿‘政策在變’做擋劍牌不與我誠心商談我是不能接受的。我持有《國有土地使用證》的有效期還有三十年，前二十年我都虧過來了，如果對方要強行收回，我會走法律程式用餘下的時間來打這場官司！”

【圖片為資料照】