美國房地產回暖，消費者信心創新高

紐約時報中文網報導，現在美國人又有了消費的情緒，這很大程度上要歸功於房地產市場的復蘇。

周二，標準普爾(Standard & Poor』s)凱斯-希勒(Case-Shiller)房屋價格指數漲幅創下了七年來的新高，這是美國房地產市場復蘇的最新跡象。被追蹤的20座城市的房價全部出現上漲，延續了始於三個月前的增長趨勢。房屋價格的上漲，促使建築公司加速建設和僱傭新工人，現有房產及新房的交易，以及建築許可證的發放，也隨之出現類似強勢勁頭。

房地產市場的大範圍回暖似乎增強了消費者信心，鼓勵他們增加開支，沖抵了今年早些時候的擔憂，即政府的緊縮政策可能會抑制消費者購買行為。

最近關於製造業和出口等經濟其他方面的數據，也令人失望。但同樣於周二發佈的世界大型企業聯合會(Conference Board)的一份報告顯示，消費者信心創下了五年來的新高，美國人對當前經濟，以及未來經濟形勢的看法出現大幅好轉。考慮到稅收增加的因素，今年到目前為止，消費性支出一直表現出了驚人的韌性。

「金融危機開始大規模爆發五年後，經濟復蘇開始四年又一個星期之後，我們的經濟終於開始出現更大的回暖跡象了，」RDQ經濟研究公司(RDQ Economics)的首席經濟學家約翰．呂丁(John Ryding)說。「這是個漫長的過程，但你別忘了，我們是從什麼樣的情勢下，努力掙扎?走出來的。」

最近汽油價格下降可能起到了幫助，股市上揚可能也起到了積極作用，雖然只有約半數美國人持有股票。經濟學家表示，也許最重要的是，現有房產的升值意味?美國各地的房屋擁有者終於感覺自己更有錢了，而很可能是這種所謂的財富效應，讓消費者稍微放鬆了自己的荷包。

潘西恩宏觀經濟諮詢公司(Pantheon Macroeconomic Advisors)首席經濟師伊恩．謝潑德森(Ian Shepherdson)預計，房屋增值帶來的積極影響，以及股市的上揚，會抵消財政開支緊縮至少三分之一的影響。

凱斯-希勒美國20大城市房價綜合指數較去年上漲10.9%，為自2006年4月以來的最大漲幅。數座城市（北卡羅來納州夏洛特、洛杉磯、俄勒岡州波特蘭、西雅圖，以及佛羅里達州坦帕）的房價指數環比漲幅創下7年多以來的新高。

很多因素集合在一切，推動了房價的兩位數增長。

其中一個原因是，連續31個月以來，僱主一直在增加就業崗位，因此家庭願意再度開始消費。同時，由於過去幾年幾乎沒有新建的樓房，而且大量房屋所有者要還的房貸比他們房屋的價值還高，從而使他們不願在賠錢的情況下賣房，因此，市場上的房屋存量持續處於一個罕見的低水平。

目前有跡象表明，更高的價格開始促使一些潛在賣家站出來，把自己的房產拿到市場上銷售。這有利於市場健康，也有助於消除人們對於房價再次出現過高的擔憂。

「目前的形勢有利於價格上漲，但它同時也有利於房屋供應重回市場，所以也就意味?可以平抑價格增長的速度，」摩根大通(JPMorgan Chase)經濟師丹尼爾．西爾弗(Daniel Silver)說。他說他預期房價會繼續增長，但增長率不一定達到5月份兩位數增長的水平。

由於房價上漲，建築業也出現了增長，但是建築企業將房屋投放市場的速度還是跟不上購房者的需求。

廉價急售現象的減少，也推高了房價的上漲。這種現象包括止贖房屋的銷售和虧本銷售的做法。止贖的房屋一般會以極低的價格出售，從而壓低報告的總體房價水平。

最後，在經濟衰退期間，很多地區的房價都經歷了嚴重且持續的下跌。房價最近的上漲是建立在一個極低的基礎之上的，所以其增長勢頭還是顯得很強勁，儘管房價水平仍遠低於2005年前後房地產市場繁榮時期的高點。

西爾弗說，「金融危機時期房價下跌最嚴重的地區，最近表現出了最強勁的增長勢頭。」例如，菲尼克斯的房價與一年前相比上漲了22.5%，而拉斯維加斯則上漲了20.6%。

經濟學家一般都預期房價會繼續上漲，尤其是隨?經濟狀況改善，會有越來越多的年輕人搬出父母家，住進自己的房子。而且很多人都認為沒必要擔心會出現泡沫，不僅是因為住戶數量正在增加，也因為房價與高點相比仍然很低。

「現在討論房價泡沫似乎還為時過早，」凱投宏觀(Capital Economics)經濟師埃德•斯坦斯菲爾德(Ed Stansfield)說。「與人們的收入、租金或過去的房價相比，美國的房價看起來仍然很低。」

此外，獲得貸款仍然很難。儘管美聯儲(Federal Reserve)已經把利率降到了最低程度，但還是有很多想買房的人發覺很難得到住房貸款。

「說起泡沫，我們通常會聯想到它是由非常寬鬆的信貸推動的，人們借的錢比尚未還清的房貸還多，而且只付很少的首付甚至根本不付首付，」巴克萊資本(Barclays Capital)美國高級經濟師邁克爾．加蓬(Michael Gapen)說。「如今的信貸標準可不是這樣的。」