中國需要發展的是廉租房

中國的房地產市場是爬到樹梢上了，房價上不去，也下不來。房價再大升，勢必成為社會不穩定因素；房價大跌，也是不穩定因素，對社會、金融、消費的潛在傷害頗大。



面對房市困局，政府祭出房地產新政。在過去１２個月推出的房地產措施，比過去六十年房市政策的總和還多，凸顯出政府的焦慮、社會的壓力。不過多數措施在 抑制房價上升上作用並不明顯，直至限制非本地居民購房被推出後，沿海大城市的投機炒作才有所收歛。不過限購令流於短期措施，治標不治本。最終穩定房價，一 定要從供應上入手。



政府推出了三年內興建３６００萬套政策性住房的宏偉計畫，為此中央出資１０００多億元財政補貼。不過以最保守的每套住房５萬元成本，此計畫也需要１﹒８萬億元，北京的補貼對啟動政策性補貼住房十分重要，但是對這個計畫的整體資金需求來講卻是杯水車薪。



中央政府通過房價的問責制度，試圖逼地方政府買單。然而除個別沿海省份，地方政府根本沒有這個財力來補貼政策房，更沒有利益關聯與政治意願。地方政府最 近所設定的房價調控目標，多為於GDP或收入增長掛?而非直接降價，便凸顯出地方與中央政府對調房價的立場根本存在著錯位。



政府的第二方案是通過銀行貸款來推進政策性住房。多數銀行已經上市，他們應該為股東謀利益，而非淪為政策工具。而且銀行在２００９年的地方基建投資熱中，已經見傷痕累累，他們的積極性也不高。如果政府執意這樣做，定會增大金融風險，重蹈次貸危機的覆轍。



筆者認為，政府房的思路不能以賣房為主。中國的自有住房比率已達６８％，這個數字在世界比較中也是高的。居者有其屋，是讓百姓有一片遮風擋雨的屋簷牆籬，或自有、或租住。政策性租房，並不完美，不過可以以低得多的成本解決最低保障問題。



政府的職責，在於提供財政上可承受的社會安全網，提供最起碼的公義、安全和援助，這個職責範圍不包括提供令丈母娘滿意的結婚新居。政策房具有公益性質，不宜主要依靠銀行提供資金。不然銀行系統長期聚集風險，危及金融穩定。



筆者相信，保險公司乃政策房資金來源的突破口。保險公司坐擁巨額現金，尋求穩定的未來現金流，尋求具有長期升值能力的資產。只要地價合理，政府再予以適 當的稅收減免，相信政策性租房業務對保險公司是有利可圖的。而且在全中國不容易找到如此大規模的，既產生穩定現金流又具備資產升值潛力的資產種類，供保險 公司投資。假如政府免費提供土地，保險公司甚至應該有能力做ＢＯＴ，即保險公司自行投資，自行運營（通過租金收入收回成本兼賺取合理利潤），並承諾幾十年 後將該資產的所有權移交給政府。



發展政策性廉租房，對房地產市場意味著甚麼？由於政策性住房規模巨大，對商品房市場肯定是一場震撼。 不過筆者傾向于認為兩個市場會並存。當新加坡、香港引入廉租房、公屋後，那�堛漫苭咧疇摯捱╮A房價也沒有因此崩盤。不過新、港均為城市經濟，人口少、政府 有錢。中國像新、港那樣提供售賣型政策房，在財政上似乎不現實。在筆者看來，廉租房成功的機會大一些，而且可能比新港做得更好。



【經濟通 / 陶冬】



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